La duplice dimensione degli appalti e la solidità delle partnership sono al centro degli Affordable Housing Initiative Days
Alessia Lamanna
Nel primo giorno delle Giornate dell'Iniziativa per l'edilizia abitativa a prezzi accessibili a Guimarães, in Portogallo, la conclusione che è emersa con maggiore evidenza è stata che la realizzazione di alloggi a prezzi accessibili in Europa dipenderà dai finanziamenti, ma anche da appalti più intelligenti e da partenariati più solidi.
Aprendo il seminario, il presidente di Housing Europe, Marco Corradi, ha affermato che l'Europa si trova ad affrontare "una profonda trasformazione del settore abitativo", che riguarda sia i singoli edifici che interi quartieri. Il suo messaggio è stato che l'edilizia abitativa deve essere intesa come infrastruttura sociale, che richiede un'azione coordinata da parte delle istituzioni europee, delle città, dei fornitori di servizi, delle imprese e dei cittadini. A suo avviso, l'attuale crisi può anche diventare un'opportunità per riprogettare quartieri, servizi e città in base alle reali esigenze delle persone.
Approvvigionamento: i lati positivi, quelli negativi e la tabella di marcia
Questo tema ha permeato la prima sessione, durante la quale i relatori hanno sostenuto che gli appalti pubblici non possono più essere considerati un mero processo legale o amministrativo. Il moderatore Fernando Sigchos Jimenez della Confederazione europea dei costruttori ha osservato che gli appalti vengono ancora troppo spesso visti come un mero adempimento burocratico piuttosto che come una strategia, nonostante il loro ruolo nel plasmare l'innovazione, nel determinare la competitività delle imprese locali e nell'influenzare i risultati per le comunità.
Il “positivo”: storie di successo negli appalti pubblici
Esempi concreti hanno mostrato cosa si può ottenere con un approccio più strategico. Chiara Stanghini ha presentato l'esperienza milanese, dove quattro torri di edilizia sociale vengono ristrutturate con metodi industrializzati ispirati al modello Energiesprong e sviluppati nell'ambito dell'iniziativa Offsite Hub Italy. L'approccio combina metodi costruttivi moderni, soluzioni prefabbricate e pianificazione a lungo termine per ridurre i tempi di realizzazione e migliorare le prestazioni. I residenti sono coinvolti in tutto il processo, mentre i progetti integrano giardini pensili condivisi e garantiscono un risparmio energetico termico di almeno il 30%. Ha inoltre sottolineato l'ambizione più ampia: passare da un singolo progetto pilota di successo a una serie di strumenti che possano aiutare Milano ad appaltare ristrutturazioni su larga scala e a replicare il modello in altre città, tra cui Roma, Napoli, Vicenza e Brindisi. Il suo messaggio ha colto la portata della sfida: "Dobbiamo ristrutturare più di una casa al minuto".
Da Bilbao, José Maria Escolástico ha dimostrato come la trasparenza e il valore sociale misurabile possano rafforzare la fiducia negli investimenti pubblici. Oltre ai risultati tecnici delle costruzioni, la città valuta anche la creazione di posti di lavoro, la parità di genere e i criteri ambientali. In altre parole, gli appalti non vengono utilizzati solo per acquistare opere, ma per generare un valore pubblico più ampio.
Gli aspetti negativi: difficoltà pratiche negli appalti
Tuttavia, gli ostacoli rimangono considerevoli. In rappresentanza dell'Associazione federale delle imprese edili e immobiliari tedesche (GdW), Özgur Öner ha portato il punto di vista dei fornitori di alloggi che lavorano principalmente con piccole imprese di costruzione piuttosto che con i cinque principali operatori del mercato. Il suo messaggio è stato che molte PMI semplicemente non hanno le risorse per dedicare personale a lunghe procedure di appalto, soprattutto quando gli esiti sono incerti e partecipare a una gara d'appalto può sembrare "come vincere alla lotteria". Ha osservato la crescente lista di aspettative che gravano sugli appaltatori, i quali devono essere veloci, economici, responsabili e innovativi allo stesso tempo, avvertendo al contempo che un'eccessiva complessità rischia di escludere proprio le imprese di cui l'Europa ha bisogno per realizzare ristrutturazioni a livello locale. Ha anche sottolineato l'incompiutezza del Mercato unico delle costruzioni. Attraversare un confine per costruire in un altro Stato membro spesso significa entrare in una realtà giuridica completamente diversa, un rischio che molte piccole imprese non sono disposte a correre, ha affermato.
Dal punto di vista della città, Benedek Jávor del Comune di Budapest ha sostenuto che i comuni sono troppo spesso spinti verso l'offerta più economica, anche quando questa non garantisce il miglior risultato a lungo termine. Si è chiesto se l'ambizione europea di promuovere il "Made in Europe" e filiere di approvvigionamento locali più solide si rifletta pienamente nelle norme sugli appalti pubblici, che rendono ancora difficile dare priorità al valore locale. Ha inoltre evidenziato le pressioni pratiche che i comuni subiscono quando i tempi di finanziamento sono ristretti e le scadenze di attuazione stringenti. Guardando al futuro, ha sottolineato uno dei piani di rigenerazione urbana più ambiziosi di Budapest: la riqualificazione di un'ex area ferroviaria di 80 ettari in un nuovo quartiere che includerà alloggi a prezzi accessibili. Affinché progetti di questo tipo abbiano successo, ha affermato, le città hanno bisogno di investitori privati disposti a collaborare con i comuni per il bene pubblico, nonché di meccanismi più efficaci per lo scambio di conoscenze ed esperienze tra le città europee.
In un'ottica di innovazione regionale, Michele Bartolomei di ART-ER Emilia-Romagna ha sostenuto che uno dei maggiori ostacoli non è solo la regolamentazione in sé, ma la crescente complessità della gestione dei processi di appalto. Troppo spesso, le amministrazioni pubbliche non dispongono delle competenze specialistiche necessarie per elaborare bandi di gara efficaci, calibrare correttamente i criteri e coordinare i diversi attori coinvolti, dai progettisti e appaltatori ai fornitori. La sua conclusione è stata che l'Europa ha bisogno di meno rigidità, ma di molto più know-how, capacità tecniche e formazione, affinché gli appalti diventino un vero e proprio strumento di attuazione.
La tabella di marcia
Riportando il dibattito all'attuazione, Sorcha Edwards di Housing Europe ha sottolineato che processi affidabili sono essenziali affinché i fornitori di alloggi pubblici possano ristrutturare più velocemente e rafforzare la resilienza. Ha osservato che la fase di appalto è spesso sottovalutata, assorbendo tempo e risorse considerevoli ancor prima dell'inizio dei lavori. In Svezia, ha affermato, le procedure possono costare ai fornitori di alloggi pubblici circa il 10% in più in termini di tempo e denaro rispetto agli operatori privati. Ha inoltre evidenziato le diverse realtà in Europa. In Estonia, ad esempio, una delle principali difficoltà consiste nel convincere i proprietari di case private ad acconsentire ai lavori di ristrutturazione. La sua conclusione generale è stata che l'Europa deve rafforzare la resilienza riducendo al contempo la dipendenza da fonti energetiche inquinanti.
Kees Verschoor, del Comune di Utrecht, ha offerto una lezione pratica sull'affidamento di incarichi pubblici. "Partiamo dalle domande: descriveteci il vostro problema, non le vostre soluzioni". Il punto è che le città dovrebbero definire chiaramente i risultati e le esigenze, per poi lasciare spazio all'innovazione del mercato, anziché prescrivere in anticipo ogni risposta tecnica.
Ana Proença dell'Istituto portoghese per l'edilizia abitativa e la riqualificazione urbana ha concluso la discussione ricordando che la definizione delle politiche è solo metà del lavoro. L'attuazione efficace, il monitoraggio e la risoluzione dei problemi sul campo rimangono sfide costanti, soprattutto quando emergono problemi imprevisti durante l'implementazione.
Governance, competenze, fiducia e cooperazione sono emersi in quasi tutti gli interventi, dimostrando che gli appalti e le partnership dovranno passare dai margini delle politiche al centro dell'attuazione.
Il contesto politico
Il contesto politico si sta evolvendo rapidamente. Edit Lakatos, della task force per l'edilizia abitativa della Commissione europea, ha spiegato che, nell'ambito dell'attuale quadro finanziario pluriennale, l'UE sta già mobilitando almeno 43 miliardi di euro in investimenti legati all'edilizia abitativa, con ulteriori 10 miliardi di euro che dovrebbero essere mobilitati nel biennio 2026-2027 attraverso InvestEU. Ha inoltre sottolineato che la revisione intermedia della politica di coesione ha dato agli Stati membri e alle regioni maggiore margine di manovra per riorientare i fondi verso l'edilizia abitativa a prezzi accessibili, oltre ai 10,4 miliardi di euro già previsti per l'efficienza energetica e l'edilizia sociale. Finora, sono stati riallocati ulteriori 3,3 miliardi di euro, di cui 656 milioni di euro in Portogallo, 1,1 miliardi di euro in Italia e 268 milioni di euro in Spagna. Ha aggiunto che la Commissione sta anche cercando paesi e città pionieri disposti a creare nuovi hub finanziari volontari per aiutare gli Stati membri a cooperare in materia di finanziamenti e politiche abitative.
Costruire partnership e coalizioni: il tessuto sociale dell'innovazione
La seconda parte della giornata ha spostato l'attenzione dagli appalti alla questione altrettanto decisiva della capacità di realizzazione, ovvero come costruire le partnership e le coalizioni che rendono concretamente possibile la trasformazione dei quartieri. Se la prima sessione si è concentrata su regole e finanziamenti, la seconda su fiducia, governance e tessuto sociale, elementi che determinano il successo o il fallimento dei progetti una volta avviata la costruzione.
Moderata da João Gonçalves, coordinatore dell'iniziativa e direttore dell'innovazione presso Housing Europe, la discussione si è aperta con un intervento di Queena Qian dell'Università Tecnica di Delft, che ha distinto due modelli di cooperazione. Il primo è la partnership di governance formale, strutturata attraverso contratti, appalti e responsabilità chiaramente definite. Il secondo è la coalizione di implementazione adattiva, una rete più flessibile e basata sulla fiducia che si evolve durante la realizzazione del progetto e contribuisce a risolvere problemi che le istituzioni non possono prevedere in anticipo. La sua tesi era che una rigenerazione urbana di successo richiede solitamente entrambi gli approcci: strutture formali per organizzare gli investimenti e coalizioni informali per mantenere lo slancio.
Ha illustrato questo concetto con esempi provenienti dall'Italia e dalla Danimarca. Nel Villaggio Gandusio di Bologna, 170.000 euro sono stati stanziati specificamente per la "parte sociale" del progetto, circa il 2,4% del budget totale per la ristrutturazione. Questi fondi hanno sostenuto facilitatori di comunità e persino un manuale su come essere buoni vicini, a ricordare che la convivenza, la mediazione e il coinvolgimento dei residenti non possono essere aspetti secondari, ma infrastrutture fondamentali per la rigenerazione urbana.
Ad Aalborg Est, in Danimarca, una coalizione di 180 partner ha impiegato anni per formarsi, ma ha ottenuto risultati tangibili: una riduzione del 50% del consumo energetico e un calo del 50% della criminalità. Fondamentale è stato il fatto che la fiducia non sia stata imposta dall'alto. Tutto è iniziato con un centro sanitario proposto dagli stessi residenti, dando alla comunità un coinvolgimento tangibile e immediato nel processo. La conclusione di Qian è stata perentoria: "Sappiamo cosa funziona. La domanda è perché continuiamo a progettare sistemi che rendono così difficile raggiungere questo obiettivo. Il problema è di natura istituzionale".
Cosa manca a livello locale
Per Francesca Spigarolo della Fondazione Housing Sociale, ciò che manca ancora è una metodologia. Ha auspicato la creazione di un insieme pratico di linee guida per il coinvolgimento dei residenti, che chiariscano ogni fase di un progetto, definiscano cosa è negoziabile e cosa non lo è, e stabiliscano fin dall'inizio le "regole del gioco". A suo avviso, la partecipazione funziona meglio quando le aspettative sono trasparenti e tutti partono dalle stesse premesse.
Álvaro Salamanca di GNE Finance ha offerto una prospettiva finanziaria, sostenendo che solide partnership riducono il rischio. Per investitori e finanziatori, i progetti basati su una credibile cooperazione locale, obiettivi condivisi e strutture di governance stabili sono intrinsecamente più finanziabili rispetto a iniziative frammentate con responsabilità poco chiare.
Fernando Sigchos Jimenez della Confederazione europea dei costruttori è tornato a sottolineare la necessità di soluzioni collettive. Ha indicato gli sportelli unici previsti dalla Direttiva sulla prestazione energetica degli edifici come esempio concreto di come le partnership vengano ora integrate nel diritto dell'UE. Le diverse modalità di attuazione in tutta Europa riflettono scelte locali, ma la logica comune è il coordinamento. Ha sostenuto che il dialogo tra costruttori, architetti, autorità locali e fornitori di alloggi è essenziale affinché i punti di forza di ciascun attore vengano sfruttati efficacemente. Una sfida persistente, ha aggiunto, è che il valore aggiunto ambientale e sociale di questi modelli non è ancora sempre riconosciuto dagli istituti finanziari.